最高院：预告登记并不具有绝对的破产保护的效能

裁判意见

最高院认为：本案再审审查的主要问题是广信公司是否应当向于官正继续履行交付案涉房屋并办理过户登记。

一、关于于官正是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，于兰芳曾任广信公司融资部经理、财务部经理，其与广信公司之间存在借款关系，多次向广信公司提供借款。于兰芳在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定，同时还约定顶房房源的销售与自留权益归于兰芳所有，广信公司有义务配合办理房屋产权转移手续。于兰芳与于官正系母子关系。于官正与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，虽然合同约定采取商业贷款付款方式支付购房款，除支付首期房款173000元，余款1574000元向银行申请贷款支付，但于官正并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于兰芳之间的借款行为，以房抵债行为，于官正与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。于官正再审申请期间的新证据为广信公司原法定代表人姚书诚出具《证人证言》及《付款证明》，用于证明于官正向于兰芳支付购房款的行为是根据广信公司的指示而进行的，目的是为了购买涉案房产，并不是为了消灭广信公司与于兰芳之间的债务。但该证据不足以推翻原审认定的以房抵债的事实，原审法院认定于官正不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。

二、关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对于官正要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为于官正作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。 

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